Les hipoteques per comprar un habitatge, en caiguda lliure

BarcelonaSi bé el mercat de l'habitatge català arrencava l'any amb força, amb increments de dos dígits en compravendes i hipoteques al gener, prop del seu equador la tendència es consolida cap al refredament, almenys pel que fa als crèdits hipotecaris per comprar habitatge: a l'abril i al maig van desplomar-se al voltant d'un 30%. En el cas de les compravendes, l'alentiment ha estat més gradual.

Així ho mostren les dades del mes de maig publicades aquest dimecres pel Col·legi de Registradors d'Espanya. Es desplomen les hipoteques un 31% a Catalunya –el cinquè territori de l'Estat amb una davallada més gran– mentre les compravendes resisteixen, amb una caiguda del 5,5%. A tot l'Estat, totes dues variables també han anat a menys, mes a mes, fins a assolir una patacada al maig del 24,3% i del 6,7%, respectivament.

Els tipus, a la fi

La tendència es conserva, i deixa una gran pregunta: ¿aquesta davallada és la transmissió definitiva de la pujada dels tipus d'interès i, per tant, de l'encariment dels crèdits per comprar una casa, al mercat hipotecari català? La resposta és sí, però com sempre, arriba amb matisos.

"L'impacte dels tipus d'interès no estava arribant al sector hipotecari encara, estava trigant. De mica en mica s'ha anat transmetent i ara és quan comença a fer-se efectiva aquesta transmissió. Ja estem parlant de l'impacte dels tipus", explica a l'ARA el catedràtic d'economia de la UPF José García Montalvo.

Per al gerent de la Cambra de la Propietat Urbana, Òscar Gorgues, l'evidència que no es fan tantes hipoteques és un senyal que els tipus influeixen, però afegeix que aquest fenomen no està condicionant el mercat.

"En compravendes estem per sobre de 2019 i 2021; per tant, el mercat encara té força", afegeix Gorgues. Això s'explica, segons aquests dos experts, perquè hi ha capital solvent que omple el buit entre el nombre total d'operacions (compravendes) i el nombre de crèdits per comprar un habitatge (hipoteques).

De fet, la proporció més alta d'hipoteques en relació amb el total de compravendes, és a dir, el nombre de cases que es compren amb un préstec hipotecari, va ser l'any 2020, quan els tipus estaven més baixos. L'actual és la proporció més baixa des de l'any 2018, amb una ràtio d'hipoteques respecte al nombre de compravendes del 64,4%, segons l'INE.

"No es fan tantes hipoteques, senyal que els tipus influeixen, però també que els inversors entren al mercat i l'aguanten. Són inversors que no necessiten finançament i això des del punt de vista de la salut de mercat és molt bo. És un mercat que no s'està mantenint a base de crèdits", valora Gorgues.

En l'acumulat de l'any, aquesta tendència a la baixa ha reduït el nombre de compravendes respecte als primers mesos del 2022, però amb una diferència no superior al 5% tant a Espanya com a Catalunya, mentre que respecte al 2021 i al 2019 hi va haver més operacions. "Les compravendes acumulades fins al maig, a escala estatal, han estat un 15,5% per sobre del 2019, i a Catalunya un 13,5%", afegeix Gorgues.

Això respon al mateix fenomen que explica les menors taxes interanuals d'inflació d'enguany: l'efecte base. "El que hem de considerar és que el 2022 va ser un any extraordinari amb molt bones dades. Això fa que el 2023 no sigui tan bo, però no vol dir que sigui dolent. Perquè va ser millor que el 2019 i el 2021", explica.

Montalvo afegeix que, per aquest mateix motiu, l'esperable és que el nombre de compravendes segueixi, mes a mes, sent inferior a les dades del 2022.

Quan baixaran els preus?

Tot i que hagi arribat aquest impacte dels tipus al mercat de l'habitatge, els mateixos motius que expliquen que les compravendes no hagin caigut tant –per la presència de compradors solvents, que poden ser de capital estranger– són els que provoquen que no baixin els preus.

"De demanda n'hi ha, i per això els preus no baixen, estan estabilitzant-se i fins i tot augmentant en algun mes", explica Montalvo sobre un mercat que encara està tensat, i adverteix que el tradicional inversor que comprava per llogar no està tan actiu perquè ja no el veu tan rendible.

Una altra explicació darrere la resistència dels preus és que els pisos en venda, sobretot en àrees tenses com Barcelona, estan baixant: "L'oferta està disputada. Les immobiliàries diuen que els falten pisos per vendre, no clients per comprar", afegeix Gorgues.

A mitjans de juny, el Banc d'Espanya ja advertia que hi ha una resistència a la baixa dels preus perquè hi ha patrimonis que no necessiten hipotecar-se per comprar un habitatge. A escala comunitària, el preu de l'habitatge a la Unió Europea (UE) va disminuir un 0,7% fins al març respecte a l'últim trimestre de l'any passat, quan va caure un 1,4%, segons dades de l'Eurostat publicades aquest dimecres. És el primer cop des del 2013 que la UE encadena dos trimestres consecutius amb els preus de l'habitatge a la baixa.