Què funciona i què no en la llei per limitar el preu del lloguer?

BarcelonaLes primeres evidències científiques obtingudes durant els 18 mesos de vigència de la llei catalana que regulava i limitava el preu dels lloguers (aprovada al Parlament el setembre del 2020 i anul·lada parcialment el març del 2022 pel Tribunal Constitucional) mostren una reducció de preus al voltant del 5% i que va decreixent, i caigudes de l'oferta entorn del 15%. Aquesta és la principal conclusió de l'últim policy brief –un informe que reuneix evidència empírica– de la càtedra d’empresa Habitatge i Futur de la UPF i l’associació de promotors de Catalunya (APCE). Per al seu director, Josep Maria Raya, que ha presentat l’informe aquest dimecres, la conclusió és que aquesta normativa "tampoc" ha funcionat perquè hi ha un error de diagnòstic.

Quan Raya diu que tampoc ha funcionat vol dir que l’evidència empírica més enllà del cas català mostra petites reduccions en els preus, de curt termini i per al segment regulat, però que es redueix l'oferta i augmenten els preus dels lloguers no regulats. Així, els efectes en termes de benestar social són negatius en termes nets, conclou l’informe. Aquesta és la conclusió d'un altre estudi similar de la mateixa càtedra publicat el setembre del 2021, que va recollir informació internacional i ja determinava que la limitació de preus no funcionava en termes d'equitat i eficiència.

Segons Raya, aquests criteris tampoc els complia la llei catalana: no funcionava en equitat, perquè només afectava les ciutats tenses, ni en eficiència, perquè paralitzava el mercat: "No es manté la qualitat dels habitatges, es busquen alternatives per al pis, com la compravenda, i també té efectes en la nova construcció, perquè no es creen habitatges". L'informe es basa en tres estudis que estan elaborats amb dades de l'Incasòl i de portals immobiliaris.

"És el gran problema que originen aquestes lleis de limitació: van en contra d’allò que necessita el mercat, que és més oferta, perquè es retiren pisos del mercat. S’ha de veure on han marxat, si al mercat turístic o bé si s’han venut", ha dit Raya, que ha afegit que la història de limitació dels lloguers ve de lluny: es va fer a l'Imperi Romà i també al segle XV a Espanya.

Un 'hit' fàcil de vendre

El director de la càtedra considera que encara es continua apostant per aquesta via perquè és una mesura barata: "El sector públic trasllada un problema al privat i pot continuar tenint els pressupostos públics dedicats a habitatge més barats d'Europa". L'altre motiu és perquè considera que apostar pel topall als lloguers és una política pública molt fàcil d'entendre i vendre, tant –ha ironitzat– com l'últim hit musical de Shakira i Bizarrap: "És tan fàcil que ja es comença a aplicar a tot: es comencen a aplicar topalls als aliments. Probablement hem d’analitzar les polítiques".

L'informe aposta per solucionar la manca d'oferta, i això passa, segons Raya, pels incentius: siguin negatius, com l'impost als habitatges buits, o positius –que veu amb més bons ulls–, i que poden ser subsidis per posar habitatges al mercat de lloguer o bé ajudes als llogaters. I en el cas dels joves, ha apostat per incentivar la compra d'habitatges amb l'entrega d'hipoteques superiors al 80% o amb l'entrada de l'Estat com a copropietari. "En termes d'urgència residencial: si necessitem una mesura de xoc podem arribar a pactes amb grans tenidors per comprar un paquet d’habitatges", ha afegit. 

"Si el sector públic tingués un 20% d’habitatge social sobre el total, podria limitar el preu del lloguer en un 20% del mercat. El control de lloguer es podria utilitzar però en aquest segment d’habitatges de lloguer social. Aquesta és la gran dada", ha destacat, i ha defensat la necessitat d'incrementar la seguretat jurídica i eficiència del sistema judicial.

Inseguretat jurídica

Per al president de l'APCE, Xavier Vilajoana, el sector immobiliari necessita una pau jurídica que fins ara no ha tingut. "Ara s'aprova una cosa, ara s'anul·la. Això genera inseguretat i en un sector com el nostre això és molt negatiu i, per tant, també ho és per a la ciutadania, que té la necessitat d'adquirir o llogar un habitatge", ha criticat. Ha lamentat que les polítiques d'habitatges es pensen a curt termini i que fins que no es vagi més enllà no solucionaran el problema i ha demanat a les administracions que pensin en prendre decisions pensant en el futur i no en els resultats electorals d'aquest any. "La responsabilitat és de molts colors polítics, estaria bé que s’escoltés els professionals de la matèria abans de legislar", ha afegit.