Les clàusules sobre les despeses de la hipoteca: què són i quin abast tenen

MadridLa majoria de les hipoteques que tenen una clàusula terra també tenen una clàusula que carrega totes les despeses que suposa crear-la a l'usuari. Així ho han explicat aquest dilluns els portaveus de l'Associació d'Usuaris de Bancs, Caixes i Assegurances (ADICAE) a Madrid després que el Tribunal Suprem declarés abusives aquestes condicions del contracte a principis de gener. ADICAE calcula que entre 6 i 8 milions d'hipoteques compten amb aquestes clàusules. Segons aquesta sentència, que ja han començat a aplicar jutjats de Granollers, Pontevedra i Gijón, els bancs han de retornar als usuaris les despeses notarials i de gestoria que els havien cobrat per la creació de la hipoteca.

Per això, l'associació obrirà una via extrajudicial a la qual es podran adherir els afectats i, a més, preveu iniciar una iniciativa legislativa per modificar les condicions fiscals al voltant de la signatura d'un contracte hipotecari, com ara l'impost d'actes jurídics documentats.

De fet, aquesta és la línia per la qual opta el govern espanyol per tal de buscar una solució a l'altre gran conflicte entre consumidors i banca per clàusules abusives: les clàusules terra. Després d'endarrerir la publicació d'un Codi de Bones Pràctiques per a la Banca en l'últim consell de ministres, aquest dilluns el ministre de Justícia, Rafael Catalá, ha explicat que Rajoy treballa en crerar un sistema de resolució de conflictes extrajudicial perquè entitats financeres i ciutadans puguin arribar a un acord sense haver de passar perls tribunals.

1. Què és la clàusula de despeses de formalització de la hipoteca?

Un punt del contracte del préstec que carrega la totalitat de les despeses de formalització de la hipoteca a l'usuari. Així doncs, inclou tant els costos de notaria i registre com les despeses en assessors legals abans i durant el procés. A més, també inclou l'anomenat impost d'actes jurídics documentats, que grava les escriptures, actes i testmionis notarials, a més d'altres procediments documentals i administratius. Aquest impost varia en funció de cada comunitat autònoma. Per exemple a Catalunya i Andalusia el tipus és de l'1,5% (el més elevat) mentre que a Madrid és del 0,75%.

2. Quants contractes comptaven amb aquestes clàusules?

Els portaveus de l'associació no han volgut donar-ne una xifra exacta, però han afirmat que es tracta d'una clàusula tan comuna com ho són les clàusules terra i l'han identificat en "la majoria" de les 15.000 escriptures que han analitzat. Calculen que hi ha entre 6 i 8 milions d'hipoteques amb aquest punt al contracte.

3. Quin import pot suposar per als usuaris?

En les sentències de Granollers i Pontevedra, l'import ronda els 3.000 euros. Els portaveus d'aquesta associació de consumidors, però, han volgut "relativitzar l'eufòria" i aclarir l'impacte d'aquesta sentència. Segons Fernando Herrero, secretari general d'ADICAE, aquesta resolució del Suprem no implica que "tots els costos notarials i de gestoria els hagin d'assumir els bancs" sinó que suposa que les despeses de notaria i registre no poden repercutir al consumidor, un import que per a una hipoteca de 150.000 euros, per exemple, podria ascendir a 500 euros.

En aquest sentit, s'ha de veure com es resol en futures sentències la retribució de l'impost d'actes jurídics documentats, que varia en funció de cada comunitat i que en algunes sentències no s'ha aclarit en quin percentatge s'ha de tornar. En tot cas, però, segons ha explicat l'assessora dels serveis jurídics d'ADICAE, Ana María Freile, aquesta quantitat pot superar els 2.500 euros en una hipoteca de 150.000.

4. Què cal fer si ets un usuari afectat?

Adicae recomana començar el procés de reclamació a nivell individual directament dirigint-se a l'entitat bancària o col·lectiu a través del procés que ha obert aquesta organitzazió. Fernando Herrero ha recordat que el més adequat seria cenyir-se a un màxim de quatre anys després de la publicació de la sentència del Suprem per fer la reclamació, però també ha insistit que no es contempla l'opció de prescripció perquè suposa un abús.

Segons els serveis jurídics d'aquesta associació, el que aquesta sentència del Suprem permet reclamar és qualsevol despesa derivada del procés de formalització de la hipoteca, com ara la inscripció de l'immoble, sobretot quan s'imposa el procés per via de gestoria sense permetre a l'usuari fer-ho sense cap cost o per una via alternativa. En el cas de l'impost, cal veure com es resol en futures sentències perquè les actuals són contradictòries. Tot i això, ADICAE ha deixat clar que les despeses vinculades a la hipoteca s'han de carregar a l'entitat, i les vinculades al préstec, a l'usuari.

5. És recomanable començar un procés judicial individual?

ADICAE ha recordat que cada afectat és lliure de triar la via que desitgi, però ha atacat durament els col·lectius i els bufets d'advocats que estan recomanant obrir processos individuals. El president de l'associació, Manuel Pardos Vicente, ha qualificat "d'absurd" el fet que un conflicte amb milions d'afectats impliqui "haver d'anar un per un als tribuals" i, sobretot, que suposi "una despesa per als usuaris".

"No podem ser objecte d'una desfilada multitudinària que col·lapsi la ja col·lapsada justícia espanyola", ha explicat, abans d'acusar de "mal ús deontològic" la crida dels bufets d'advocats per captar "una massa de ciutadans que no entén del tot com pot defensar els seus drets".