El sector immobiliari tem una possible bombolla d'hotels a Barcelona

BarcelonaL'atractiu de Barcelona com a destí turístic està fent que cada dia més i més grups hotelers estrangers vulguin instal·lar-se a la ciutat, i aquest 2013 s'han tancat desenes d'operacions hoteleres. La capital catalana ha concentrat el 77% de la inversió hotelera de tot Espanya, segons dades de la consultora immobiliària Aguirre Newman, amb gairebé 500 milions d'euros. En general, això es rep com una bona notícia al sector, sobretot tenint en compte el mal moment que viu el mercat immobiliari, molt castigat per l'esclat de la bombolla immobiliària.

Però la bona marxa de la inversió en hotels i els precedents que té el sector a Espanya fan que comencin a sorgir les primeres veus que alerten d'una possible nova bombolla, però aquesta vegada hotelera, i concentrada a la ciutat de Barcelona. De fet, el mercat hoteler ha sigut el que més diners ha mogut entre els inversors immobiliaris a Barcelona, per sobre del d'oficines i dels locals comercials.

De moment, la bombolla només és una possibilitat i no una certesa, però en el sector hi ha "inquietud", segons explica la directora d'Aguirre Newman a Barcelona, Anna Gener. La clau per determinar si s'està inflant una bombolla o no és veure si la demanda creix al mateix ritme que l'oferta. La primera manté la línia ascendent: el 2012 el nombre de visitants va créixer més d'un 10%, segons un estudi de Mastercard, que preveu un ascens del 4% aquest 2013. Això converteix Barcelona en la segona ciutat europea que més creix en nombre de visitants que hi passen una nit, només superada per Istanbul.

"Barcelona sempre ha fet els hotels una mica abans que arribessin els clients", considera el professor d'Esade Josep Francesc Valls, i el model ha funcionat. Però admet que "ritmes de creixement tan forts" com els dels últims anys sí que podrien demanar "una certa moderació", perquè podem tenir "signes d'esgotament". Tot i que el professor defuig referir-se a una bombolla, sí que alerta que la demanda d'apartaments turístics creix més ràpid que la dels hotels: "Això seria un altre element per a la moderació".

Aquest any hi ha hagut dues grans operacions hoteleres a Barcelona. Es tracta de l'Hotel Vela, venut a un fons de Qatar, Qatari Diar, per 200 milions d'euros, i la reconversió de la Torre Agbar en un hotel del grup Hyatt, després que Emin Capital l'hagi comprat per 150 milions d'euros. Però, més enllà d'això, hi ha hagut desenes d'operacions més petites, moltes de les quals de reconversió. "Abans les reconversions eren d'oficines a residencial i ara són d'oficines o residencial a hotels", resumeix el director de Jones Lang LaSalle a Catalunya, Jordi Toboso. Però l'expert alerta que el bon moment turístic de Barcelona també se sustenta, en part, en la inestabilitat dels països àrabs, que no se sap fins quan durarà.

Fa dues setmanes es va fer l'última de les operacions hoteleres de reconversió importants de l'any. Es tracta de la venda d'un edifici del carrer Pujades de Barcelona que actualment acull alguns equips informàtics dels Mossos d'Esquadra i que el grup hoteler alemany Motel One ha adquirit per 14 milions d'euros. Juntament amb aquest edifici, el Govern va vendre, per 23 milions, la seu d'Economia, a la rambla de Catalunya, a Finaf 92, el braç inversor d'Angelini, el grup farmacèutic italià propietari de les pastilles Juanola. Tot i que en un primer moment es va donar per fet que l'edifici es destinaria també a hotels, el comprador final no va descartar altres opcions.

Els fons d'inversió tenen por de quedar-se enrere en l'ascens del mercat hoteler barceloní, i això està impulsant les operacions. KHH va comprar cinc edificis, entre els quals la seu de l'Agrupació Mútua, per fer-hi hotels de luxe, mentre que Aqua Hotels va comprar la seu de l'Incasòl per convertir-la en un hotel, entre moltes altres operacions de reconversió. I hi ha altres grups estrangers interessats en Barcelona, com ara Four Seasons.

Crítiques a la subhasta de la Generalitat

El sector immobiliari ha criticat els concursos de la Generalitat per vendre els pisos perquè, segons diuen, no posa facilitats als compradors. Diverses fonts del sector han explicat a l'ARA que el Govern exigeix als grups interessats a comprar edificis un dipòsit excessiu, i que la majoria dels fons d'inversió internacionals no estan disposats a pagar-lo. Aquest seria un dels motius que, segons aquestes fonts, han fet impossible la venda d'alguns edificis, després que la Generalitat hagi fet diversos intents. L'any que ve, el Govern preveu vendre més edificis, entre els quals la Borsa de Barcelona.

Exemples. Dues grans operacions i desenes de més petites:

• Oferta polaritzada: El tipus d'oferta que s'està configurant a Barcelona és en certa manera una translació de la tendència a la polarització d'altres sectors, com el de la moda. Estan proliferant els hotels de gran luxe, com el W, i també les ofertes low cost, com els youth hostels (albergs), que viuen una autèntica eclosió. "Hi ha ofertes hoteleres molt singulars. Ja no és l'hotel urbà avorrit de tota la vida, sinó que s'ofereixen coses diferenciades", explica Gener. Tot i així, els hotels de la ciutat encara tenen el repte d'"augmentar els ingressos per habitació".

• Canvi de mans: La compra de l'Hotel Vela per part del fons qatarià Qatari Diar per 200 milions d'euros ha estat l'operació estrella de l'any. En aquest cas, els compradors mantindran l'activitat hotelera, que explota la cadena de Nova York Starwood, sense grans canvis.

• Reconversió: El fons Emin Capital va comprar al novembre l'edifici de la Torre Agbar, que fins ara acollia la seu de l'empresa d'aigües, per 150 milions. Amb la del Vela, és la segona operació en volum d'importància, que ha anat acompanyada de desenes de compres més petites.