Els grans inversors es preparen per comprar pisos i llogar-los

BarcelonaEls grans inversors guanyaran pes en el sector immobiliari residencial de Barcelona comprant promocions senceres d'habitatges per posar-les en lloguer, segons es desprèn d'un informe sobre aquest mercat presentat aquest dimarts per la consultora immobiliària CBRE. A Espanya ara només un 5% dels habitatges estan en mans de grans inversors, segons la consultora.

"Hi ha un interès molt gran", ha explicat Sanuel Población, director de l'àrea residencial i de sòl de la consultora. Les causes són la rendibilitat d'aquesta mena de projectes per als inversors i la tendència creixent a l'opció del lloguer per part de les famílies. "El règim de lloguer continuarà augmentant", explica Población, que recorda que a Espanya tot just arriba al 24% del total de llars mentre que a Europa de mitjana supera el 33%.

Un exemple de fa menys d'una setmana. Hotusa va vendre el solar on volia fer un hotel davant l'Arc del Triomf a la gestora immobiliària Conren Tramway, que hi aixecarà un edifici de més de 9.000 metres quadrats d'ús comercial i residencial, amb 108 pisos de lloguer.

Javier Kindelan, vicepresident de CBRE a Espanya, indica que el sector residencial està tenint un molt bon comportament a Europa, malgrat la pandèmia, i per tant interessa als inversors internacionals, sobretot les promocions per aconseguir rendibilitat amb el lloguer.

Una apreciació que referma un informe d'una altra consultora, Cushman & Wakefield, que indica que els fons internacionals disposen de 40.000 milions d'euros per invertir al mercat immobiliari espanyol a curt i mitjà termini. Segons aquest estudi, els inversors destaquen la logística i l'habitatge en lloguer com els principals actius d'inversió.

De fet, CBRE preveu que l'opció de viure de lloguer a Espanya passarà del 23,9% de les llars actual al 26,3% el 2024, és a dir, de 4,4 milions de llars a 5 milions (un augment del 14%), i la pandèmia pot accelerar el procés. L'interès dels inversors el resumeix Miriam Goicoechea, responsable d'estudis de la consultora. La clau, diu, és la rendibilitat. "El retorn de mitjana és del 3,8%, mentre que el bo de l'Estat dona un 0,46%", argumenta.

Segons Población, per als promotors també pot ser interessant aquesta mena d'inversions perquè amb projectes de claus en mà per a un inversor s'eliminen el risc de comercialització i no veuen afectats els marges. De fet, aquest directiu de CBRE preveu que promocions pensades per a la venda per pisos passin a la venda per a inversors que vulguin posar els habitatges en lloguer.

Les dades de CBRE indiquen que la inversió en habitatges multifamiliars per posar-los en lloguer va assolir els 1.648 milions d'euros a Espanya el 2019, i el primer trimestre d'aquest any ja suma 509 milions d'euros, bàsicament a les ciutats de Madrid i Barcelona.

Baixada de preus

D'altra banda, el preu de l'habitatge caurà entre un 2% i un 6% a la província de Barcelona a causa del covid-19 aquest any, segons l'informe de CBRE. L'estudi indica que als pisos de segona mà, que són el gruix del mercat, la caiguda de preus serà d'entre el 5% i el 6%, mentre que en el cas de l'obra nova es moderarà a només entre el 2% i el 3%.

A tot l'Estat la caiguda de preus pot arribar fins al 7%, segons la consultora, en gran part pel Brexit, que afectarà mercats com els de les illes i la costa andalusa.

Aquest informe coincideix amb la publicació de les últimes dades sobre el preu dels habitatges de l'Institut Nacional d'Estadística (INE), que ja mostren una moderació en el primer trimestre d'aquest any, quan encara la pandèmia no havia colpejat de ple.

Segons l'INE, el preu mitjà de l'habitatge lliure va pujar un 3,2% el primer trimestre respecte al mateix trimestre de l'any passat, quatre dècimes menys que el trimestre anterior i la taxa més baixa des del primer trimestre del 2015. Segons Ferran Font, cap d'estudis de Pisos.com, les dades del primer trimestre "mostren l'estabilització prèvia a la caiguda que es registrarà el segon trimestre".

Les causes del descens previst del preu, segons CBRE, s'han de buscar en la situació econòmica causada per la pandèmia, que afectaran tant l'oferta com la demanda. Per la banda de l'oferta, creixerà perquè hi haurà més propietaris que posaran pisos a la venda per necessitats de liquiditat, mentre que per la demanda hi haurà menys compradors per l'increment de l'atur i els ERTO.

De fet, el nombre d'operacions disminuirà, diu l'informe de CBRE. La caiguda ja es va iniciar el 2019, quan es van fer a la província de Barcelona unes 59.000 operacions de compravenda, un 2% menys que l'any anterior –54.446 d'habitatges de segona mà i 5.024 de nous–, i per aquest any es preveu una caiguda d'entre el 10% i el 15%.

L'obra nova que s'està fent, però, s'acabarà, a diferència del que va passar durant la crisi financera, que van quedar moltes promocions aturades a mig fer. Però sí que hi haurà una aturada de nous projectes. "Disminuirà el nombre de visats per la paràlisi de l'administració durant tres mesos i perquè els promotors s'esperaran a iniciar nous projectes –explica Samuel Población, de CBRE–, però en les promocions que estan en marxa no hi ha risc que no s'executin".

Respecte al preu del lloguer a Barcelona, que segons CBRE va augmentar un 50% en el període 2013-2019, ja va patir un procés d'ajust l'any passat. Però l'evolució d'aquests preus serà diferent segons els barris. "Veurem un augment de l'oferta pel pas de l'habitatge turístic a residencial, que es notarà més en els districtes del centre", segons Miriam Goicoechea.