Els bancs ja preparen pujades als preus de les hipoteques

“Aquest començament d’any han pujat els interessos, perquè la corba de tipus està a l’alça”. Aquesta frase, una mica críptica per als no iniciats, la va dir fa uns dies un director de banca a un client i revela una tendència encara difícil de detectar però que cada cop sembla més imparable: el preu de les hipoteques aviat començarà a pujar per a totes aquelles persones que en vulguin contractar una de nova. O també per a aquelles que ja en tinguin una de tipus variable, el preu de les quals varia amb el temps.

El comentari que encapçala aquest article no és anecdòtic. Els bancs no diuen obertament que la tendència dels tipus d’interès de les hipoteques vagi a l’alça, però sí amb la boca petita: “Té lògica pensar que les entitats anem compassant l’oferta a la corba dels tipus”, diu una de les principals entitats. A què es refereixen?

Els tipus d’interès que fixa el Banc Central Europeu porten molts anys en mínims històrics, fet que s’ha traduït en una rebaixa espectacular del preu dels crèdits i les hipoteques. L’Euríbor, indicador de referència per calcular les hipoteques, fa cinc anys que està en negatiu, per exemple. Com s’aprecia al gràfic d’aquesta pàgina, els tipus de les noves hipoteques han caigut des de la bombolla immobiliària: el 2008 es van arribar a pagar de mitjana més d’un 6% de tipus d’interès mitjà. Des de llavors, la caiguda ha estat constant: al juliol es va arribar a l’1,44% de mitjana, el nivell més baix des del 2003, que és quan comença la sèrie històrica que publica el Banc d’Espanya. 

El que ara es comença a albirar és un punt d’inflexió. “Sens dubte els preus estan pujant”, referma José García Montalvo, catedràtic de la UPF i expert en el sector immobiliari. Però què explica aquest canvi de tendència? Bàsicament, un tema: la inflació.

La sortida de la pandèmia del covid ha anat acompanyada d’un efecte no esperat: la inflació s’ha disparat molt per sobre del previst. Inicialment, els bancs centrals, com la Reserva Federal dels EUA o el Banc Central Europeu, asseguraven que era un fenomen transitori, un simple efecte estadístic després de l’aturada del 2020. Però el temps avança i la inflació es manté molt elevada: per sobre del 5% a l’eurozona (un nivell que no s’havia vist mai des que es va crear l’euro) i en el 7% als Estats Units (el rècord dels últims 39 anys).

Tot això ha provocat que la Reserva Federal ja hagi deixat bastant clar que el mes vinent començarà a elevar els tipus amb la intenció de frenar l'escalada inflacionista: una pujada de tipus refreda l’economia i, en conseqüència, també els preus. I Europa pot anar al darrere: el BCE va sorprendre tothom dijous obrint la porta a pujar els tipus també al llarg d’aquest mateix any.

Com a conseqüència, el que economistes i banquers denominen la “corba dels tipus” ha començat a pujar. Aquesta corba dibuixa les rendibilitats que els inversors esperen que oferirà un determinat actiu en el futur. Molt resumidament, si creuen que els tipus pujaran, aquesta corba puja. La corba es pot calcular per a tot tipus de terminis: a un any, a cinc anys... i fins a 30 anys.

Efectivament, les corbes dels tipus per als pròxims 10 o 15 anys estan mostrant una clara tendència a l’alça, mentre que les corbes a 20 o 30 anys han mostrat una evolució més erràtica.

Sigui com sigui, si els bancs preveuen que en els pròxims 10 o 15 anys els tipus s’incrementaran; el més probable és que les hipoteques que estan oferint avui dia també comencin a pujar i abandonin els mínims registrats últimament.

Negoci dubtós

“Amb la perspectiva que hi ha ara, les hipoteques a tipus fix necessàriament aniran cap amunt”, opina García Montalvo. “Per als bancs és molt arriscat oferir uns tipus com els que oferien”, explica aquest expert. De fet, segons els seus càlculs, amb les condicions que hi havia fins ara els bancs perdien diners amb cada hipoteca que signaven. I aleshores, amb què guanyaven diners les entitats financeres? “Amb la venda creuada de productes”, respon. És a dir, amb la col·locació d’assegurances i altres productes que el banc imposa al client a canvi d’oferir-li millors condicions amb la hipoteca. “El que està clar és que oferint una hipoteca a l’1,7% els números no surten”, defensa el catedràtic.

Ho veu igual Gonzalo Gortázar, conseller delegat de CaixaBank, que l’any passat va explicar que, en un context de tipus negatius com el que ara es pot acabar, “el negoci d’agafar dipòsits [dels clients] i donar hipoteques no funciona”.

De fet, si per als clients la pujada dels tipus d’interès té una conseqüència clarament negativa (hauran de pagar més per endeutar-se), també en pot tenir una de positiva: guardar els diners dipositats al banc serà més rendible del que ho ha estat en els últims anys, durant els quals les entitats han donat zero euros pels dipòsits.