Guia pràctica per subrogar la hipoteca i driblar la pujada de tipus

BarcelonaDes de l'inici de la guerra a Ucraïna, la hipoteca mitjana (de 200.000 euros i a 30 anys) s'ha encarit a Espanya al voltant de 400 euros al mes, l'equivalent a 4.800 euros a l'any. És el salt entre els nivells negatius d'inicis del 2022 i l'actual nivell de l'Euríbor, que es mou al voltant del 3,6%. Aquest índex, al qual estan referenciades la majoria d'hipoteques a Espanya, és el causant que 4,1 milions de famílies, les que tenien el contracte a tipus variable, hagin vist dràsticament reduït el poder adquisitiu.

Les opcions que té una llar per fer-hi front són escasses: les famílies declarades vulnerables i protegides pel govern són una minoria i els consumidors poden fer poca cosa al marge de controlar les despeses associades a la hipoteca (com ara l'assegurança) o allargar el termini del préstec. Segons dades del broker hipotecari Trioteca, la solució més sol·licitada fins ara per les famílies és un tercer camí, que passa per canviar la hipoteca de banc. L'augment és dràstic: en el primer trimestre del 2022, el canvi de banc en les hipoteques suposava un 27% de les operacions de Trioteca. En els primers tres mesos d'aquest any, suposaven un 47,5% del total d'hipoteques que s'han signat a través d'aquest broker, gairebé el doble.

Aquestes són algunes de les qüestions que cal tenir en compte per fer-ho:

Què és una subrogació?

La subrogació és una opció en què la hipoteca es manté idèntica en quantitat i terminis, però el client veu millorat el tipus que paga després de negociar-lo amb la nova entitat. A part del tipus, també pot tenir beneficis en els productes vinculats.

Quin cost té la subrogació?

Per fer-la, avisen els experts, sovint cal pagar una comissió, la de cancel·lacio que generalment ronda entre el 0,25% i el 0,5%, però que pot arribar al 2% o a ser inexistent. Aquesta comissió es fixa en el contracte de la hipoteca original. La subrogació també comporta el pagament de la taxació (uns 400 euros). Les despeses de notari, un tràmit obligatori, les assumeix el banc.

Quin estalvi em pot comportar?

Ricard Garriga, conseller delegat del broker hipotecari Trioteca, fa un càlcul ràpid: amb una subrogació que es faci via intermediaris (els més coneguts són la mateixa Trioteca, Idealista Hipotecas, iAhorro i Rastreator) una família pot veure com el tipus que paga al banc cau del 5% al 3%. En la hipoteca tipus abans esmentada, això pot suposar un estalvi de 200 euros mensuals.

Per què no és convenient fer-ho anant a l'oficina bancària?

Per qüestions d'agilitat corporativa, les oficines no sempre estan informades de les millors ofertes que tenen els bancs, cosa que sí que arriba als intermediaris o brokers.

Quin inconvenient té?

La subrogació és un procés una mica lent, perquè el banc original té dret de fer una contraoferta als clients. Per aquest motiu, sovint les entitats bancàries els proposen que no facin una subrogació, sinó una cancel·lació anticipada de la primera hipoteca per fer-ne una altra. Això no és convenient per al client: sol implicar més despeses, com ara la comissió de pèrdua financera, la taxació bancària, el cost de cancel·lació registral, el notari, el registre de la propietat i la gestoria, una despesa total d’uns 1.000 euros.