Avals hipotecaris: ajut als compradors o benefici extra per als propietaris?

BarcelonaL'efecte cobra torna a planar sobre l'habitatge. La línia d'avals que habilitarà el govern espanyol equivalent al 20% de la hipoteca, aprovada aquesta setmana amb l'objectiu de facilitar als joves l'accés a la propietat, pot tenir efectes limitats i no desitjats. Així ho diuen diversos papers i també els experts en el mercat de l'habitatge consultats per aquest diari.

Però en què consisteix aquesta mesura? La línia, dotada amb 2.500 milions d'euros, pretén arribar a uns 50.000 beneficiaris menors de 35 anys o famílies amb menors a càrrec que tinguin una renda individual inferior als 37.800 euros bruts anuals i un patrimoni per sota dels 100.000 euros. Si vols comprar un habitatge, el govern espanyol t'avala perquè puguis finançar el 100% de la compra. Ara bé, la propietat haurà de ser de residència habitual i tindrà un topall en funció del territori.

L'ajuda la va anunciar el president de govern espanyol, Pedro Sánchez, al maig, en plena precampanya electoral, i va aixecar discrepàncies dins del seu executiu aleshores –per part d'Unides Podem– i també ara: la mesura no convenç Sumar. Ara que ja és més a prop, ha tornat a aixecar polseguera.

Efectes limitats i no desitjats

Com bona part de les polítiques públiques, aquesta té precedents arreu del món: diferents governs dels Estats Units, Dinamarca, Finlàndia i el Regne Unit han aplicat mesures similars, popularment conegudes com a Help to buy (Ajuda per comprar, en anglès), que és el nom de la campanya que el govern britànic va iniciar fa deu anys.

En una nota publicada aquesta setmana, el think tank espanyol Future Policy Lab ha elaborat una anàlisi comparativa de l'evidència empírica sobre aquestes mesures, i la conclusió és clara: poden generar distorsions en el mercat de l'habitatge i efectes no desitjats, com l'augment del preu i la reducció de l'assequibilitat, sense aportar grans beneficis socials.

"L'àmbit científic diu en tots els estudis que aquesta iniciativa no millora la probabilitat de ser propietari, incentiva i canvia la presa de decisions d'una llar perquè els distorsiona la percepció de si poden comprar una casa o no, quan potser no haurien de comprar-ne una. Això genera un augment de l'endeutament de les llars", explica a l'ARA l'investigador de la Universitat CY Cergy de París (CYU) i fellow de Future Policy Lab Ivan Auciello-Estévez.

Promotors i propietaris, possibles beneficiats

No només es qüestiona els beneficis per als suposats destinataris, sinó que demostra que qui hi guanya són uns altres. És la conclusió d'un estudi sobre el Help to buy (HtB) britànic publicat aquest gener a la revista Science Direct: els principals beneficiaris del HtB poden ser els promotors i els propietaris de terrenys, així com els propietaris d’habitatges existents, i no els compradors.

D'aquesta manera, el HtB no només ha tingut efectes limitats sobre l'assequibilitat, sinó que també pot haver provocat efectes distributius regressius no desitjats. Aquesta mesura, que comparava l'efecte de l'expansió del crèdit hipotecari sobre els preus i l'oferta a l'àrea metropolitana de Londres i a la frontera d'Anglaterra i Gal·les, va derivar en un augment del 8% en els preus de noves construccions en les àrees més tenses, mentre que en les menys tenses sí que va ajudar a l'oferta.

"Es beneficien els promotors de manera indirecta, perquè habitatges que s'haurien construït igualment reben una subvenció i amb un augment dels preus tenen una major rendibilitat de la inversió", puntualitza Auciello-Estévez. Aquest investigador explica que aquestes polítiques només poden arribar a distorsionar el mercat si es fan per a tota la població i amb una partida molt elevada.

Efectes nuls a Dinamarca i Califòrnia

Un estudi sobre la millora d'accés a la hipoteca a Dinamarca, impulsat a través d'una reforma de deduccions de l'interès hipotecari en llars de renda mitjana i alta, va concloure que l'endeutament de les llars va augmentar i va generar distorsions en l'eficiència del mercat de l'habitatge i en l'equitat, "ja que només ho aprofiten les llars de renda alta", recull la nota de Future Policy Lab.

En el cas de Califòrnia, la política no va tenir efectes significatius en l'augment de la taxa de propietat i tampoc en la taxa d'habitatges buits, un impacte que podria explicar-se per la posició de Califòrnia com a mercat molt car, cosa que limita la compra i, per tant, les ajudes que la promocionen.

Per al gerent de la Cambra de la Propietat Urbana, Òscar Gorgues, són polítiques que tenen un efecte molt limitat en les zones on és més difícil accedir a un habitatge, perquè donar més hipoteca no millora la capacitat de despesa de la gent. "En canvi, a Lleida potser parlem d'uns 20.000 o 25.000 euros més, aquí seria raonable, perquè el comprador té la capacitat d'assumir l'increment del crèdit", afegeix.

Quines alternatives hi ha?

L'investigador de La Hidra Cooperativa i la Universitat de Barcelona Jaime Palomera aposta per importar polítiques com la promoció d'habitatge protegit avalant els seus promotors. "La llei d'habitatge obre la porta a donar ajudes als promotors d'habitatge protegit i habitatge social, en què el nostre país no arriba ni al 2%", explica.

De fet, assegura que les ajudes per comprar i llogar són ràpidament interpretades pel mercat com a elements que permetran augmentar el preu. "El mateix amb els avals: tant bancs com immobiliàries fan un càlcul de pujada d'aquests avals. El mercat ràpidament metabolitza aquests avals per calcular el tipus d'increment que poden fer", conclou.

La nota de Future Policy Lab apunta en una direcció similar: proposen reavaluar els avals, perquè poden generar distorsions i efectes indesitjats sense aportar grans beneficis socials, i aposten per ampliar el parc d'habitatge públic, reestructurar els requisits d'accés a l'habitatge públic i introduir un impost al valor del sòl i una sobrecàrrega de l'IBI en habitatges no principals. Fins i tot plantegen revisar elements que no entren en la llei d'habitatge estatal com el lloguer de temporada o l'aplicació dels controls del lloguer.