Arriba la norma hipotecària que obliga el notari a examinar el client

MadridArriba amb tres anys de retard, però finalment avui entra en vigor la nova llei del crèdit immobiliari, aprovada in extremis abans de la convocatòria d’eleccions generals anticipades i sota l’amenaça d’una multa milionària de Brussel·les per no haver transposat a temps la directiva en la matèria. Les hipoteques que se signin a partir de demà ja estaran sota el paraigua de la nova legislació, que se centra en millorar la transparència dels crèdits hipotecaris, reforçar la protecció del consumidor i augmentar la seguretat jurídica. “Aquesta llei transforma totalment el procés que s’ha viscut a Espanya amb la contractació d’hipoteques”, resumeix la Federació d’Associacions d’Empreses Immobiliàries (Fadei).

A la pràctica canvien alguns procediments que afecten el client que subscriu un crèdit hipotecari i tots els altres actors involucrats en el procés. D’entrada, s’atorga un rol clar d’assessor imparcial al notari: el client estarà obligat a fer-li una visita -el prestatari de la hipoteca pot escollir el professional de la seva confiança- uns dies abans de la signatura perquè comprovi que el client coneix i entén totes les condicions del crèdit. Serà una reunió sense la presència de cap representant de l’entitat bancària i en la qual el notari respondrà a tots els dubtes que li plantegi el client però també li farà preguntes per verificar que sap el que signa. Serà una mena d’examen.

“Fins ara el notari només intervenia en el moment de l’escriptura. Ara hi haurà un acte previ en el qual el notari verificarà amb el ciutadà que el banc li ha entregat tota la documentació i que l’entén. Li farà una sèrie de preguntes sobre els aspectes contractuals per veure si els ha entès i els assumeix sent plenament conscient del que signa”, explica el degà del Col·legi de Notaris de Catalunya, Joan Carles Ollé. La visita al notari i el document que aquest expedirà seran gratuïts.

Incorpora la jurisprudència

La nova llei posa fi a la inseguretat jurídica que implicava que l’antiga legislació no concretés què era una clàusula o una comissió abusiva, o quines despeses havia de pagar el banc i quines el client. En aquest sentit, la llei que avui entra en vigor integra tota la jurisprudència tant del Tribunal Suprem com de la justícia europea: es prohibeixen les clàusules abusives, com les clàusules terra, i s’obliga els bancs a assumir la majoria de despeses hipotecàries. També s’obliga les entitats a entregar al client la seva oferta hipotecària vinculant almenys 10 dies abans de la signatura de l’escriptura perquè la pugui estudiar amb cura. A Catalunya ja fa anys que la llei fixa un període de 14 dies.

La poca concreció de l’antiga legislació ha omplert els jutjats de litigis relacionats amb les hipoteques. La nova llei vol acabar amb el gran nombre de denúncies d’usuaris bancaris i facilitar que els bancs recuperin la reputació. “Intenta frenar la litigiositat del sector bancari, que ha estat excessiva en els últims anys i ha creat una gran sobrecàrrega al sistema judicial. De fet, la litigiositat ha tingut un gran impacte de tot tipus al sector”, apunta Alfonso González Espejo, soci de regulació de KPMG Abogados.

Entre les novetats que més beneficien els clients destaca l’enduriment de les condicions dels desnonaments. Només es podrà executar una hipoteca si el client no ha pagat la quota durant 12 mesos si és durant la primera meitat del crèdit o si l’impagament suposa almenys el 3% del crèdit. Si ja s’ha abonat el 50%, l’impagament haurà de ser de 15 mesos o suposar el 7% del crèdit. Important: aquest punt afecta totes les hipoteques, també les que s’hagin signat amb anterioritat. La llei també fixa que és el banc qui ha de fer-se càrrec de les despeses de la hipoteca, a excepció de la taxació de l’habitatge, i fixa límits a les comissions per amortització.

Poc temps per adaptar-s’hi

Fonts del sector bancari critiquen el poc temps que han tingut les entitats per adaptar-se a les noves normes. La llei exigeix als bancs canvis rellevants: han de millorar els processos per avaluar la solvència dels clients i oferir les condicions dels crèdits de manera més clara. “La llei imposa noves obligacions als bancs, que han fet un gran esforç en uns terminis molt ajustats. El cost d’adaptació, d’operativa, és gran, però crec que les entitats confien que la norma els permeti seguir operant sense que es generi la conflictivitat que ha existit en el passat”, subratlla González Espejo.

Fonts del Banc Sabadell admeten que els canvis que han hagut de fer per adaptar-se a la llei “són importants”, però asseguren que els han pogut fer a temps. “Estem totalment preparats per a l’entrada en vigor de la normativa”, afirmen les veus consultades.

Problemes amb la plataforma notarial

La llei entra en vigor avui, però ho farà amb un contratemps: la plataforma informàtica a través de la qual els bancs envien la documentació dels crèdits immobiliaris als notaris no està a punt. El govern espanyol va aprovar divendres una moratòria d’un mes i mig per a l’entrada en funcionament de la plataforma. Fins a l’agost no serà obligatori per als bancs enviar els papers digitalment. El problema és que hi ha entitats bancàries que encara no s’hi han connectat. Des del Col·legi de Notaris de Catalunya subratllen que la moratòria no afectarà la posada en marxa de la nova legislació. “Es farà l’enviament de la documentació de manera tradicional. La llei funcionarà amb total normalitat”, assegura el degà, Joan Carles Ollé. Tot i això, és possible que en els primers dies el procés vagi més lent.