Moody's alerta: creix el risc d'impagaments hipotecaris

BarcelonaLa relació entre el valor d'un crèdit hipotecari i el bé hipotecat –que en anglès es diu 'loan to value' (LTV)– en les noves hipoteques se situa actualment a Espanya prop del 65%, per sobre del nivell assolit abans d'esclatar la crisi, segons alerta l'agència de qualificació creditícia Moody's en un recent informe per als inversors.

Aquesta relació va assolir durant la segona meitat del 2018 els nivells més alts mai registrats en les noves hipoteques, al voltant del 67%, des que el 2004 el Banc d'Espanya va començar a examinar aquesta evolució.

Segons recalca Moody's, una ràtio més alta entre el valor del préstec i del bé hipotecat implica un palanquejament més elevat (relació d'endeutament respecte a l'actiu) i més risc per la probabilitat més elevada d'impagament. En una cartera amb una mitjana superior al 80%, l'impagament supera el 6% però baixa a un 1% quan la mitjana de palanquejament no arriba al 60%.

Falta d'estalvi

Aquest augment també indica una menor capacitat del comprador d'habitatge per fer front a una hipoteca. De fet, Moody's destaca en l'informe que l'estalvi dels propietaris en relació als ingressos bruts disponibles va ser negatiu el 2017 per primera vegada en una dècada. "La caiguda de l'estalvi fa més vulnerable el propietari davant turbulències econòmiques, especialment davant un augment dels tipus", indica Moody's, que també els apunta com a "senyals d'alerta primerenca de riscos" davant un augment dels preus de l'habitatge.

L'agència de qualificació destaca l'elevada relació a Espanya entre la ràtio LTV i el creixement dels preus de l'habitatge, ja que, quan els preus creixen, l'expectativa que seguiran creixent augmenta la disposició dels bancs a concedir crèdits pròxims al valor del bé hipotecat.

Això, en moments d'encariment de l'habitatge "tendeix a accelerar el cicle del mercat immobiliari". Per contra, Moody's comprova que aquesta ràtio cau en moments de punxada dels preus, amb criteris de concessió de crèdit més estrictes. L'informe també apunta que el nivell de noves hipoteques amb una ràtio LTV superior al 80% s'ha mantingut estable i per sota dels nivells assolits abans i durant la recessió. Si entre el 2006 i el 2013 les hipoteques amb més risc van arribar a suposar el 18% del total de les concedides, aquest percentatge és cinc punts inferior el 2019.

Malgrat les alertes, Moody's troba els deutors hipotecaris espanyols "ben situats per capejar la situació" en cas d'un deteriorament del mercat immobiliari o un augment dels tipus d'interès. Bàsicament, diu l'informe, per un enduriment en la concessió de crèdits per part de les entitats financeres i una major capacitat estatal per fer front a les exigències d'una hipoteca.

Més precaució dels bancs

L'agència considera que la qualitat del crèdit hipotecari subscrit després de l'esclat de la crisi és més gran, com a conseqüència de l'enduriment de les condicions per concedir préstecs. Així, assenyalen que la mateixa enquesta del Banc d'Espanya indica que els bancs han augmentat periòdicament les seves precaucions. Així mateix, destaca un augment de les hipoteques a tipus fix (un 40% del total el 2018 quan no eren ni el 3% fa deu anys) i una caiguda del deute hipotecari fins a l'entorn dels 500.000 milions d'euros, quan va arribar a superar els 630.000 milions el desembre del 2010.

Moody's destaca que el percentatge d'ingressos dedicats al pagament de la hipoteca durant el primer any de vida del préstec ha caigut substancialment, fins i tot en les comunitats amb augments de preu més intensos. És el cas de Madrid, on, tot i que aquest percentatge se situa el 2018 com el més elevat de l'Estat (un 29,8%), és 15 punts inferior al registrat el 2007, abans de l'esclat de la bombolla immobiliària. A Catalunya, malgrat que els pagaments de primer any d'hipoteca suposen gairebé el 26% del total dels ingressos, la caiguda és encara més gran, de més de 16 punts.

No obstant això, l'agència de qualificació alerta que aquesta relació entre ingressos i lletres de la hipoteca "pot tornar a ser un problema" en un escenari d'augment significatiu dels preus i dels tipus d'interès en zones especialment encarides. Així, si els preus augmenten un 20% a Madrid i Catalunya i els tipus d'interès creixen 1,5 punts, sense un canvi en els ingressos, la proporció d'ingressos necessaris per fer front als pagaments de la hipoteca augmentaria fins a nivells registrats abans de la crisi.

Preu de l'habitatge

Moody's preveu que el preu de l'habitatge continuarà creixent a l'Estat però de manera més moderada, entre un 2% i un 3% els pròxims tres anys. En el seu informe explica que el preu de l'habitatge va augmentar un 6,6% el 2018 i manté el creixement per als pròxims anys però baixant fins al 3% el 2019.

L'agència destaca que la baixada de l'atur i la disminució del sòl disponible per a noves construccions continuaran afavorint la pujada de preus, però moderat "en línia amb un menor creixement econòmic" per als pròxims tres anys. I destaca que hi haurà "diferències significatives" entre els territoris. Així, planteja un creixement més destacat en els territoris més dinàmics, mentre que en les zones menys desenvolupades el creixement serà inferior.

Apunta que Madrid i Catalunya, amb creixements del 48,6% i el 39,3%, respectivament, respecte als mínims assolits durant la crisi són les comunitats que han registrat un creixement més ràpid dels preus.