2022, rècord i refredament del mercat immobiliari català

BarcelonaEl 2022 ha estat un any anòmal per al mercat immobiliari català: si bé va arrancar amb una clara recuperació de compravendes d'habitatges, firma d'hipoteques i preus, aquests indicadors han registrat un evident refredament els últims mesos de l'any, segons les últimes dades publicades pel Consell General del Notariat.

Es tracta, en efecte, d'un any rècord: la compravenda d'habitatges a Catalunya va créixer un 5,4% l'any passat, fins a les 110.013 operacions, i la concessió de préstecs hipotecaris per comprar-ne va augmentar un 6,3% respecte al 2021, amb un total de 62.459 operacions. En valors absoluts, són les dues xifres més altes dels últims 15 anys. Paral·lelament, el preu mitjà del metre quadrat a Catalunya —1.980 euros, un 7,1% més que el 2021— i la quantia mitjana del préstec hipotecari per comprar un habitatge —173.723 euros, un 2,1% més que el 2021— també van trencar motlles: en els dos casos cal remuntar-se al 2010 per trobar-ne de més elevats.

Ara bé, després d'una recuperació de l'activitat, la tendència del 2022 ha estat d'un refredament progressiu. De fet, a Espanya la compravenda d'habitatges, que va tancar amb 719.680 operacions —un augment del 6,1%—, va passar de créixer un 22,8% interanual el primer trimestre a caure un 10,6% en els últims tres mesos de l'any.

Desembre, el mes del refredament

Si bé hi havia símptomes de refredament des de l'octubre tant en compravenda d'habitatges com en préstecs hipotecaris, quan aquests dos indicadors van registrar les primeres caigudes de l'any, aquesta tendència ha quallat definitivament al desembre. A Catalunya, compravendes i hipoteques van baixar al voltant del 9,6% a l'octubre i del 4,5% al novembre respecte als mateixos mesos del 2021, força per sota de la gran davallada que ha arribat l'últim mes de l'any, quan la compravenda d'habitatges al Principat va caure un 16,6%, fins a les 9.191 operacions, mentre que a tot l'Estat la davallada va ser del 17,8%, amb un total de 59.730 operacions. La concessió de préstecs hipotecaris per a l'adquisició d'un habitatge va registrar una caiguda encara més pronunciada: va desplomar-se un 22,3% al desembre a Catalunya, una xifra lleugerament inferior a la mitjana estatal, que va baixar un 22,5%.

Després de mesos sense una clara incidència d'aquest factor, "l'impacte es deu fonamentalment a la pujada dels tipus d'interès", assegura el catedràtic d'economia de la UPF José García Montalvo, en declaracions a aquest diari. "La velocitat de trasllat de l'augment del tipus als crèdits hipotecaris ha estat més lenta que en altres ocasions, cosa que ha provocat que hi hagi hagut més gent que s'ha anticipat", afegeix Montalvo, sobre les grans xifres registrades en compravenda i hipoteques en la primera meitat de l'any. De cara al 2023, i més enllà de futures pujades dels tipus, situa l'ocupació com a factor determinant per a aquest mercat, tenint en compte l'última EPA i que el mes de gener "ha estat dolent estacionalment", ja que quan un ciutadà veu perillar la seva feina o la perd, no pensa a comprar-se una casa.

Es pot atribuir a la pujada dels tipus?

El gerent de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, Òscar Gorgues, no ho veu tan clar: "La pujada dels tipus pot tenir certa influència, però pot veure's compensada per la falta d'oferta i la forta demanda". Segons diu, cal fixar-se en els preus, ja que no han pujat tant com la inflació, i han fet més accessible l'habitatge en termes reals que fa un any i mig. "Aquesta diferència pot compensar que hagin augmentat els preus de les hipoteques", afegeix. Fins i tot, assegura que el desembre es pot haver vist condicionat per la distribució dels festius, amb menys dies hàbils per a la compra. Per tot això, Gorgues "relativitzaria" la caiguda d'operacions, ja que un mes no és determinant i continua veient el mercat fort, sobretot en les grans ciutats. "Veig falta d'oferta i no de demanda", rebla.

La setmana passada el Banc Central Europeu va anunciar un nou increment dels tipus d'interès, del 2,5% al 3%, malgrat la moderació de l'augment dels preus. Va ser l'últim capítol d'una alça abrupta que va iniciar-se el juliol passat, quan els apujava per primera vegada des del 2016.