El flux i reflux metropolità que fa augmentar encara més el lloguer

BarcelonaBarcelona és la ciutat espanyola amb el preu de l’habitatge més elevat, tant de compra com de lloguer. El problema és que aquest fenomen s’estén ara a tota l’àrea metropolitana, amb uns moviments de persones i famílies que es retroalimenten i fan que pugi encara més el preu dels lloguers. És el que Òscar Gorgues, gerent de la Cambra de la Propietat de Barcelona, defineix com el “flux i reflux”.

Bàsicament el que passa és que davant de la pujada del preu del lloguer a Barcelona, moltes persones opten per buscar un habitatge a l’àrea metropolitana. Això provoca un augment de la demanda en aquests municipis al voltant de la capital catalana, cosa que empeny els preus a l’alça. Com que els preus pugen en aquests municipis, ja no compensa el trasllat i, per tant, la gent torna a la capital, on per tant augmenta la demanda i els preus tornen a patir la pressió a l’alça.

El gràfic que acompanya aquesta pàgina reflecteix aquest fenomen. Els increments de preus des dels mínims de l’any 2013 són pràcticament de dos dígits arreu de l’àrea metropolitana de Barcelona, fins i tot en aquells municipis més allunyats i barats.

L’evolució dels preus des de l’any 2013, quan Catalunya estava en una profunda crisi, ha sigut meteòrica. A Catalunya el preu del lloguer mitjà ha augmentat gairebé un 21%, i se situa en els 655 euros, mentre que a la ciutat de Barcelona l’augment ha sigut de gairebé el 29% i el preu mitjà és de 877 euros. En habitatge de compra, el preu del metre quadrat a Barcelona se situa en 4.072 euros, un 24% més que el 2013. Tant el lloguer com la compra, per tant, han augmentat molt més que els salaris en aquest període, en què el poder adquisitiu de les famílies no ha crescut.

De fet, l’alça dels lloguers és un fet generalitzat. Si a Catalunya l’augment ha sigut del 20,8% és en gran part perquè l’alça dels preus de la capital s’ha traslladat a l’àrea metropolitana. L’any 2017 per primer cop va pujar més el preu del lloguer al conjunt de Catalunya (10%) que a la ciutat de Barcelona (9,5%). Òscar Gorgues ho troba normal, perquè els preus a Barcelona ja parteixen d’una base més alta i no poden pujar un 10% eternament. A més, la reactivació de l’economia també fa augmentar la demanda. “Gràcies a la millora de l’economia hi ha més gent que es pot independitzar i que busca el seu propi habitatge”, indica Gorgues.

Per tot això els experts reclamen a les administracions que abordin el problema de l’accés a l’habitatge amb una visió àmplia i supramunicipal, i no només des de les polítiques d’habitatge, sinó lligades a les polítiques de transport, infraestructures i equipaments.

“Si tinguéssim més habitatges, i més ben comunicats amb les àrees de treball, amb una comunicació més garantida i més fàcil, el problema disminuiria”, indica Gorgues. El gerent de la Cambra de la Propietat assenyala un altre problema a Barcelona. El 60% dels habitatges estan ocupats per dues persones o menys. “Es podria aprofitar millor el parc d’habitatges existents”, indica. De fet, aquest fenomen es veu amb l’increment de pisos compartits que hi ha. I recorda que hi ha molts avis que viuen sols a la ciutat. “Potser parlem molt de fer pisos per a joves i potser s’haurien de fer pisos per a gent gran, de poca superfície i amb serveis comuns, que així deixarien lliures habitatges de 80 o 90 metres quadrats que podrien ocupar famílies senceres”, apunta Òscar Gorgues.

Al gerent de la Cambra de la Propietat no l’ha sorprès que el cens que està fent l’Ajuntament de Barcelona reveli que a la ciutat hi ha molts menys pisos buits dels que es pensava. “No hi ha cap propietari que tingui un pis i no el llogui”, indica Gorgues, perquè la rendibilitat és alta. Els pisos que no es lloguen, assegura, és perquè estan en molt males condicions i no són habitables.

Parc envellit

El parc de pisos s’envelleix i Òscar Gorgues apunta com un possible problema de futur la seva conservació, ja que a Barcelona predomina la propietat horitzontal, és a dir, edificis que són de molts propietaris, no d’un de sol. Aquests propietaris són cada cop més grans i molts d’ells, tal com es planteja el futur de les pensions, no podran fer front a les despeses de conservació. “Quan els veïns d’una propietat horitzontal, en comunitat de propietaris, no tenen diners per arreglar l’immoble, l’escala es va deteriorant. De cara al futur tindrem un problema, que ara no s’està abordant, i que serà important”, afirma Gorgues.

És cert que les administracions públiques donen subvencions per al manteniment d’edificis, però aquest expert considera que no hi pot haver una “privatització d’aquestes subvencions”, és a dir, donar-les a fons perdut, sinó que creu que s’han de revertir d’alguna manera de nou a l’erari públic. Per exemple, apunta, considerant-les com una càrrega sobre el pis, de manera que en el moment de la seva transmissió, venda o herència, s’hagués de redimir aquesta càrrega retornant l’ajuda a l’administració.

“No pot ser que passi com quan es van fer habitatges protegits en venda, amb els interessos subvencionats, i que ara es puguin vendre sense tornar aquesta subvenció, cosa que beneficia el propietari”, assegura Gorgues, que indica que “això és drenar recursos de política d’habitatge d’una generació que no es traspassa a la següent”. “El problema és que les ajudes no tornen al sistema i se les queden els particulars”, assegura.

En la pujada de preus del lloguer a Barcelona també hi ha un factor que hi ha influït: els terminis dels contractes de lloguer. L’any 2013 el govern de Mariano Rajoy va modificar la llei d’arrendaments urbans (LAU), que rebaixa els terminis dels contractes a tres anys, amb dos més de pròrroga. En aquell moment els preus eren baixos i això jugava a favor dels llogaters, que van poder negociar a la baixa la renda que pagaven o buscar un pis més barat. Però això ara hi juga en contra. Com que s’ha disparat el preu dels lloguers, els propietaris que van començar aquest contractes el 2016 (i ara al 2018 els que tenien la pròrroga de dos anys) actualitzen els lloguers a l’alça. Unes pujades a les quals molts dels llogaters no poden fer front i han de buscar un altre pis.

El lloguer turístic

Barcelona s’ha convertit també en objectiu dels inversors immobiliaris, que compren edificis sencers per rehabilitar-los i posar-los després a la venda o en lloguer per treure’n una rendibilitat. No obstant, el gerent de la Cambra de la Propietat relativitza l’impacte d’aquestes operacions en els preus, perquè “el percentatge que suposen aquests edificis sobre el parc total d’habitatges de Barcelona és poc, no té capacitat d’influir sobre el mercat”. “Són històries personals problemàtiques, però en termes macroeconòmics són una part ínfima del mercat”, indica.

També es parla del lloguer turístic com un dels factors que pressiona a l’alça els preus. “L’última estimació que hi ha és d’uns 10.000 habitatges turístics a Barcelona, que sobre els més de 200.000 habitatges que hi ha a la ciutat és un 5%”, indica el gerent de la Cambra de la Propietat, que admet que això pot influir en l’augment dels preus “però no és determinant”.