El Dragon Khan del preu del lloguer
Els barris més cars han registrat augments, que ara se centrifuguen cap a la perifèria
La forta pujada del preu del lloguer que està patint Barcelona des del 2014 empeny a la comparació amb la pujada del boom de la dècada del 2000: l’any 2016 el preu mitjà es va acostar molt al màxim històric del 2008 i es va situar en els 801 euros al mes, similar als 813 del 2008. L’anàlisi de les dades detallades revela, però, que la pujada d’aquests últims anys té unes característiques diferents de les de la pujada del boom anterior.
Preus més igualats
Del 2000 al 2008 el preu del lloguer va créixer especialment en zones tradicionalment més degradades, que fins llavors tenien preus molt inferiors a la mitjana. Durant aquells anys, els preus de tota la ciutat van quedar més igualats. A més, aquelles zones van guanyar molta població. En les dades per districtes i barris s’observa una correlació entre les pujades més fortes i els preus inicials més baixos, i també entre les pujades més pronunciades i els increments de població més forts.
Així, mentre que al conjunt de la ciutat el preu va créixer un 99%, a Ciutat Vella i Sant Martí va augmentar un 124% i un 125%. Ciutat Vella era el districte amb el preu inicial més baix, 325 euros, i Sant Martí, amb 341, també quedava lluny de la mitjana, de 408. De la mateixa manera, Ciutat Vella va ser el districte que va guanyar més població en aquells anys, un 21%, i Sant Martí va ser el segon, amb un 11%, també per sobre de la mitjana, del 8%.
Les mateixes zones que van registrar els increments més grans del 2000 al 2008 són les que van tenir descensos més importants del 2008 al 2013. El procés que havien viscut en anys anteriors es va revertir parcialment. Les distàncies amb altres zones es van tornar a eixamplar sense tornar al nivell previ, i la població no es va reduir més que en altres zones de la ciutat: en aquests anys, entre lloguer i població no s’observa cap correlació.
Remuntada a les zones cares
La remuntada del preu del lloguer a partir del 2014, per contra, ha sigut més important a les zones més cares de la ciutat. En les dades per districtes i barris hi ha una correlació forta entre els preus inicials i els increments, però en el sentit contrari que el de la dècada del 2000. Sarrià-Sant Gervasi, el districte més car, és on el preu puja més, un 22%. Nou Barris, el més barat, és on puja menys, un 9%. La inversió estrangera és una de les causes del fenomen.
Canvi de tendència
En les últimes dades trimestrals, però, es comença a apreciar un canvi de tendència. La pujada del preu del lloguer s’està desaccelerant en districtes cars com Sarrià-Sant Gervasi i s’accelera en districtes més barats com Nou Barris i Horta-Guinardó, que és el que lidera la pujada en l’últim trimestre.
Aquestes dades apunten que, en un futur proper, les pujades tornaran a concentrar-se en zones tradicionalment més assequibles, que amb el temps s’aniran igualant amb els preus de la resta de la ciutat. Cada vegada més, els lloguers més cars s’aniran centrifugant cap a zones perifèriques.
Sense relació directa amb els pisos turístics
Les dades detallades per districtes i barris de Barcelona reflecteixen que no hi ha relació directa entre l’increment del preu del lloguer i la proliferació d’apartaments turístics. Segons el seguiment del nombre d’anuncis a la plataforma Airbnb que fa l’empresa InAtlas, que ha compartit les dades amb l’ARA, els districtes i barris en què ha pujat més el preu del lloguer no coincideixen amb els districtes i barris en què tenen més pes aquests anuncis.
A Ciutat Vella, el nombre d’anuncis mitjà del 2016 equival al 6,4% del total d’habitatges segons l’últim cens, molt per sobre de la dada de Barcelona, que se situa en l’1,9%. L’increment del preu del lloguer en els últims tres anys ha sigut d’un 19,5%, just per sobre de la mitjana, del 17,6%. A Sarrià-Sant Gervasi, el nombre d’anuncis equival al 0,9% del total d’habitatges, i l’increment del preu del lloguer ha sigut d’un 22,4%, el més fort de la ciutat.
En el mapa per barris queda encara més clara la concentració d’anuncis al centre de la ciutat. Al Gòtic, el nombre d’anuncis d’apartaments turístics equival a més del 10% del total d’habitatges, més de cinc vegades més que al conjunt de Barcelona. L’increment del preu del lloguer al barri en els últims anys, però, està per sota de la mitjana. En barris de Sarrià-Sant Gervasi i les Corts, en canvi, els anuncis hi tenen poc pes i l’increment del preu del lloguer està per sobre de la mitjana.
La falta de relació directa entre anuncis de pisos turístics i l’augment del preu del lloguer tampoc demostra que la proliferació d’aquests pisos no tingui cap incidència en aquest increment de preu. La interpretació dels experts apunta a una combinació de factors. Els pisos turístics, amb una alta rendibilitat però un pes relativament petit sobre el parc d’habitatges, no són el factor principal.
L’àrea metropolitana, a remolc de la capital
L’evolució del preu del lloguer per districtes i barris de Barcelona es reprodueix, amb un cert decalatge temporal, en el preu del lloguer per municipis de Catalunya. Així, durant els anys del boom, els preus van pujar més allà on eren més barats i, amb la crisi, van baixar més en aquells mateixos municipis. Amb l’inici de la recuperació, per contra, l’increment dels preus ha sigut molt més fort en els municipis amb el preu del lloguer més alt.
Municipis grans de la rodalia de Barcelona, com l’Hospitalet de Llobregat, Badalona, Terrassa o Sabadell, han anat a remolc de la capital, amb una pujada del preu del lloguer més tardana i moderada. Així, mentre que a Barcelona l’augment dels últims tres anys ha sigut d’un 18%, aquests quatre municipis no han superat la mitjana catalana, d’un 10%. L’increment ha sigut d’un 7% a l’Hospitalet de Llobregat, un 8% a Badalona, un 9% a Terrassa i un 10% a Sabadell.
Igual que passa dins de Barcelona, però, en els últims mesos està començant a canviar la tendència. El creixement del preu mitjà a la capital no es frena, però el dels municipis de la primera corona metropolitana sí que s’accelera i comença a tenir un ritme molt més semblant. Un símptoma, encara primerenc, d’una possible sortida d’habitants de Barcelona cap a ciutats més assequibles, que contribueix al seu procés d’encariment.
