Es vendran més pisos?

Doncs sí, es vendran més pisos. La reforma financera que ha engegat el ministre d'Economia, Luis de Guindos, espavilarà els bancs, que trauran a la venda els seus actius acumulats durant quatre anys, que superen els 200.000 habitatges. Però el gran dubte és si amb això n'hi haurà prou per reanimar el sector immobiliari, amb encefalograma pla des del 2008.

Els experts consultats asseguren que les entitats financeres aconseguiran netejar els seus balanços amb les provisions que han de fer per valor de 50.000 milions d'euros, però hi ha discrepàncies en concretar la repercussió en el mercat immobiliari, tant pel que fa al volum de pisos que es posaran a la venda com per les rebaixes que hi haurà.

A tot l'Estat hi ha 1,7 milions d'habitatges en estoc per vendre (prop d'un milió són de segona mà i la resta són nous). Els pisos, apartaments i cases de segona residència, ubicats principalment a les zones costeres i d'estiueig, són els que rebran una rebaixa més elevada de preu, que de terme mitjà pot situar-se entre un 10% i un 15%. Aquí és on hi ha més discrepàncies. Els promotors creuen que ja s'ha tocat fons en el preu i que els pisos no baixaran més. Aquesta opinió la comparteixen alguns representants de bancs, mentre que d'altres diuen que encara hi ha marge perquè baixin més. El professor de l'Iese José Luis Suárez destaca que els preus baixaran en una forquilla d'entre el 10% i el 15%, perquè fins ara els bancs tenien provisionats aquests actius en un 25%-27%. Com que la reforma obliga a augmentar fins al 35% aquestes dotacions en el cas dels habitatges acabats, els bancs reduiran els preus en la diferència fins a aquest últim percentatge. Cal tenir present que el sector bancari manté els seus actius amb el valor comptable en llibres. És a dir, com que les entitats financeres ja hauran provisionat fins al 35%, podran assumir aquest 15% addicional de rebaixa sense comptabilitzar pèrdues. Fins i tot els bancs tindran un elevat interès a vendre els pisos per obtenir un ingrés.

A partir d'aquí, caldrà afegir el descompte addicional que s'haurà d'afegir per rematar la venda. I és en aquest punt en què s'ha produït el canvi de situació. Fins al 2007 el sector immobiliari espanyol es caracteritzava per ser un mercat dominat per la demanda. Els preus pujaven exponencialment. Amb l'inici de la crisi, tot s'ha capgirat. L'excés d'oferta fa que els preus baixin. El problema és que la demanda ha desaparegut gairebé del tot.

El professor d'Esade Jaime Sabal preveu una autèntica allau de pisos en venda en els tres mesos vinents. Seran els habitatges que els bancs ja han provisionat i que ara tenen pressa per vendre rebaixats. Amb tot, "el mercat immobiliari és complex i mai uniforme". Això vol dir que a Barcelona, per exemple, és possible que en determinades zones de la part alta de la ciutat els preus no baixin. Aquí cal considerar que el gruix de pisos en venda els tenen els particulars, no pas els bancs.

Una persona o una família vendrà en funció de les seves necessitats. Si no pot aguantar la hipoteca o bé té alguna altra mena de problema es desprendrà del seu actiu sigui com sigui. "Però si no necessita els diners i pot aguantar" mantindrà el pis a l'espera de temps millors, assegura Sabal.

Les dades no enganyen. La compravenda d'habitatges va caure un 17,7% el 2011, segons l'Instituto Nacional de Estadística (INE). Al marge de la reducció, el nivell de transaccions es manté molt baix. L'octubre passat es van lligar 22.482 operacions, mentre que en qualsevol mes dels anys de la bombolla immobiliària se superaven les 80.000 vendes.

El problema és greu, perquè hi haurà una gran quantitat d'oferta que no es vendrà de cap manera. Al capdavall, tothom ha coincidit a citar que el problema real i de fons és l'atur. En els pròxims mesos, els bancs seguiran acumulant pisos en concepte d'impagaments. Això vol dir que si l'economia no es reactiva no tornarà la demanda i les entitats financeres no reduiran la seva exposició al mercat immobiliari.

Els bancs donaran crèdit?

El mateix ministre d'Economia, Luis de Guindos, ha dit últimament que el crèdit s'encongirà aquest any entre un 5% i un 10%. Això vol dir que l'activitat caurà respecte al 2011, any en què la majoria dels grans bancs han tancat amb petites caigudes o repunts moderats de la inversió creditícia. Fonts del sector financer destaquen que aquesta reducció de l'activitat s'ha donat principalment perquè la demanda ha baixat. Hi ha poca gent que demani un crèdit, i encara menys si és hipotecari. En tot cas, el sector financer ha millorat la liquiditat interna amb l'última subhasta del Banc Central Europeu (BCE), al desembre, que va injectar prop de 500.000 milions d'euros. Hi ha una altra emissió prevista per a aquest febrer, que podria significar la revitalització definitiva del crèdit.

Hi ha prou demanda solvent?

Hi ha diners, però també ha crescut molt la por entre la població. És a dir, qui vol canviar de pis o senzillament vendre'n un que ha rebut en herència, si no té una gran necessitat de vendre, s'espera. En el llenguatge dels experts: hi ha una demanda latent, però de moment no aflora. La solvència de la demanda depèn del nivell d'estalvi acumulat durant els últims anys de la crisi. Part de la reducció de la despesa familiar s'ha donat per pura precaució. "No tothom s'ha quedat sense feina o manté fills o paga una hipoteca. Per tant, hi ha una gran quantitat de diners acumulats en molts segments de la població. Ara només es tracta de generar confiança", argumenten fonts del sector financer.

Ara és una bona inversió?

Serà una bona oportunitat per la demanda estrangera. Després d'anys de fugida del mercat espanyol, els fons i els inversors particulars podran tornar per adquirir actius molt devaluats i amb una capacitat de recorregut elevada, tot i que a llarg termini. El consultor immobiliari Eduardo Molet aposta per vendre l'estoc a l'estranger, "tenint en compte que gran part de l'oferta de pisos que baixaran més de preu estan situats a les zones costeres, on més interès té la demanda de fora". Abans de la crisi, "un apartament a la costa podia arribar a un preu de 150.000 euros". Els pròxims mesos es podrà vendre per 50.000 o 70.000 euros", assegura Molet. En canvi, a un particular del país comprar un pis com a inversió no és el millor consell, precisament per la perspectiva de preus a la baixa que hi ha.