Socimis: el nou forat fiscal

BarcelonaEl consell d’administració de la immobiliària Colonial va anunciar aquesta setmana que proposarà a la junta d’accionistes canviar de forma jurídica per convertir-se en una societat anònima cotitzada d’inversió en el mercat immobiliari, també coneguda com a socimi. La companyia que presideix Juan José Brugera va oferir un argument de pes: si en comptes d’una societat anònima -com ara- hagués sigut una socimi, el seu benefici hauria augmentat en 100 milions l’any passat, una xifra gens menyspreable tenint en compte que en va guanyar 274. A més, si hagués sigut una socimi, Colonial també hauria pogut alliberar 72 milions de provisions i els seus actius s’haurien revaloritzat 28 milions més.

La pregunta és inevitable: què és una socimi i com pot ser que només canviant de forma jurídica una empresa pugui augmentar els guanys d’aquesta manera? Una socimi és una societat d’inversió immobiliària, que cotitza en borsa i que té una sèrie d’avantatges fiscals pensats per atreure grans fons d’inversió al sector immobiliari. No és un sistema nou. El 2009 l’Estat ja va intentar una cosa semblant creant les socemi, un règim que imitava les REIT (Real Estate Investment Trust) dels Estats Units i el Regne Unit, però el model va fracassar per l’esclat de la crisi. El segon intent, amb la creació de les socimi, sí que ha triomfat. Aquest règim es va crear per llei el 2012 i, amb la recuperació del sector immobiliari, està guanyant molt de protagonisme. Avui dia ja hi ha més d’una trentena de socimis cotitzant. Una d’elles, Merlin Properties, forma part de l’Íbex-35, i tres més estan en el mercat continu: Lar, Hispania (participada pel magnat George Soros) i Axiare Patrimonio (participada per Colonial). La resta cotitzen al mercat alternatiu borsari (MAB), la borsa de pimes.

La clau de l’èxit? Que no han de pagar res en impost de societats. “Tenen avantatges fiscals importants”, afirma Belén Vilar, sòcia directora de l’àrea fiscal de Martínez Comín Consultores. ¿Això vol dir que no paguen impostos? Sí que en paguen, però menys. Les socimis tributen el 19% dels dividends que donen al socis que tinguin més del 5% del capital. Per tant, en el cas que tots els socis tinguessin més del 5%, pagarien un màxim del 19% (però no dels guanys, només dels dividends repartits) mentre que en un règim normal de societats pagarien el 25%. Com a contrapartida han de repartir com a dividends el 80% de les rendes de lloguer que obtinguin i el 50% dels guanys per vendes d’actius. I a més, no es poden aplicar deduccions ni compensacions per bases imposables negatives.

Els socis, no obstant això, sí que paguen impostos, explica Vilar. Si són persones físiques, ho han de fer en l’impost de la renda (IRPF). Si són persones jurídiques, en l’impost de societats, amb l’afegit que en els dividends cobrats d’una socimi no poden aplicar cap tipus de deducció.

Que el règim és atractiu ho demostra que fins i tot la Sareb (el banc dolent ) pensa crear una socimi. Altres empreses del sector, com Renta Corporación, ha decidit crear una filial en forma de socimi per canalitzar algunes inversions. Tant en el cas de la Sareb com en el de Renta, posar en marxa una socimi els permet captar inversors i accelerar el creixement. El cas de Colonial és diferent, ja que no és que creï una filial sinó que la mateixa companyia immobiliària es converteix en socimi.

Condicionants

Les socimis tenen alguns condicionats. Han d’invertir en immobles urbans (és igual que siguin pisos, centres o locals comercials, oficines o hotels) per llogar-los, i això ha de suposar el 80% de la seva activitat com a mínim. Les inversions, a més, s’han de mantenir un mínim de tres anys i, des de la seva creació, tenen un màxim de dos anys per sortir a borsa.

Això encaixa amb Colonial, pel seu model de negoci: és una companyia patrimonialista, centrada en els centres urbans de Barcelona, Madrid i París, que genera els seus ingressos i guanys amb el lloguer d’edificis d’oficines i afegint valor en la seva transformació. A més, ja cotitza a borsa.

Per fer-se a la idea delboom de les socimis, el 2016 les quatre grans (Merlin, Lar, Axiare i Hispania) van augmentar la seva cartera en més de 5.200 milions, van triplicar els seus ingressos i van guanyar en conjunt més de 1.100 milions, cinc vegades més que el 2015.

LES CLAUS

1. Quina tributació tenen les socimi?

Són companyies que estan exemptes de pagar l’impost de societats. Això no vol dir que no paguin res. Tributen un 19% els dividends que reparteixen als socis que tinguin més d’un 5% del capital. Malgrat aquest pagament, l’avantatge fiscal és prou atractiu, ja que el tipus general de societats és el 25%.

2. Quines condicions han de complir?

El 80% de la seva activitat ha de ser el lloguer d’immobles urbans o terrenys per fer promocions d’aquest tipus, i han de cotitzar a borsa (des que neixen disposen d’un termini de dos anys per ser als parquets). Estan obligades a repartir com a dividends el 80% de les rendes de lloguer que ingressen en un any i el 50% dels guanys obtinguts per la venda d’actius. Finalment, han de mantenir almenys tres anys les inversions.

3. Per què es va crear aquest règim?

És una mesura per estimular el mercat de lloguer. Alhora, tal com s’ha demostrat, les socimis són un vehicle molt emprat per captar inversors, sobretot internacionals.